土地登记信息公开的法律规定

1、《中华人民共和国民法典》第二百一十八条“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”

2、《不动产登记暂行条例》第二十七条“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”

注解

本条分为两个层面的内容，一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。

这里的“权利人”是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。对“利害关系人”实质内容的界定不属于登记机构的职责范围，申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人。如房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。

公务查询的主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关，这不同于普通公众或者利害关系人的查询，此类查询通常是由于权利人牵涉某些国家机关需要调查处理的事项而引起的，由有关国家机关在执行公务时所进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。

3、《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条“国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理”。

理解与适用

本条的立法目的主要包括以下六个方面的要点:

一是率先明确了国家建立不动产登记资料依法查询制度,突出强调依法查询、依法公开,这也是依法行政、依法治国理念的具体体现。

二是对查询管辖作出规定,确立了属地查询原则。本条第2款强调权利人、利害关系人按照《条例》第27条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。主要考虑到不动产登记资料均由具体办理不动产登记的登记机构保存和管理,故具体的查询、复制服务也应由其提供,这也是实践通行做法。

三是明确了权利人的查询权限。即权利人可以查询、复制其不动产登记资料,既包括不动产登记原始资料,也包括不动产登记结果,即所有的不动产登记资料。

四是明确了利害关系人的查询范围。本款首先界定了利害关系人，规定因不动产交易、继承、诉讼等涉及不动产的利害关系人，可以查询不动产相关资料。鉴于《物权法》规定利害关系人可以查询不动产登记资料的目的是保障交易安全,为了平衡好保障交易安全与保护权利人隐私之间的关系,本款将利害关系人的查询范围限制在不动产自然状况、权利人及不动产上是否存在负担这三类信息上。不动产自然状况是指不动产的坐落、面积等信息;权利人是指不动产登记簿上记载的权利人具体姓名与身份证号码,但不包括权利人的其他信息如住址等;不动产上是否存在负担主要是指不动产是否被查封、抵押或存在预告登记、异议登记等。

五是明确了可以查询不动产登记资料的有关国家机关的范围及其权限。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。此类国家权力机关允许查询不动产登记资料的原因在于其在履行具体的职责时可能需要利用不动产登记资料,故有必要赋予法定权限。但其具体查询客体范围仅限于与调查和处理事项有关的不动产登记资料。实践中,对于与调查和处理事项有关的不动产登记资料的理解,必须根据有关国家机关具体要履行的职责来确定,而绝非不受限制任意查询。

六是对涉及国家秘密的不动产登记资料的查询作出了引致适用特别法的规定。本条最后一款是法律适用的引致条款。该款明确了“涉及国家秘密的不动产登记资料的查询”在适用具体的法律规定上,应按照保守国家秘密法的有关规定执行。国家秘密不同于其他信息之处在于,其上所载法益是国家安全和利益。《保守国家秘密法》对涉及国家秘密的信息保护有特别的规定。因此,对于涉及国家秘密的不动产登记资料的查询,按照保守国家秘密法的有关规定执行。

第九十八条“权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明”。

理解与适用

本条根据查询人的类型不同,分别对权利人和利害关系人本人查询、委托查询,以及有关国家机关查询三类情形应该提交的申请材料,予以区别细化。具体要点如下:

首先,查询人为权利人的,应当提交查询申请书、申请人身份材料。查询申请书通常由查询人在查询机关提供的格式文书上填写,申请书上应当载明查询人申请查询的不动产登记资料的范围、申请查询的理由等事项。值得注意的是,《细则》为了落实《条例》关于“查询应当向不动产登记机构说明查询目的”的规定,特别将“查询目的的说明”作为申请查询材料之一单列出来。如果各不动产登记机构设计的查询申请书上包括申请查询的理由一项,则无须申请人另行提交查询目的的说明。申请人的身份材料包括居民身份证、护照、军官证、往来内地通行证、营业执照等。在申请人委托他人代为查询的情形下,还应当提供代理人身份证明材料和证实委托关系的材料,即授权委托书。

其次,查询人为利害关系人的,需要提交查询申请书、查询目的的说明、申请人身份材料,利害关系的证明材料。利害关系的证明材料包括不动产交易合同、遗嘱、诉讼文书等材料。在利害关系人委托他人代为查询的情形下,同样应当提供代理人身份证明材料和证实委托关系的材料。

最后,针对有关国家机关查询的,需要提交工作人员的工作证和相关协助查询材料,如协助查询通知书等。

4、《不动产登记资料查询暂行办法》第四条“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”

注解

本条规定明确了查询不动产登记资料的主体，即不动产权利人、利害关系人，同时允许其委托律师或其他代理人查询、复制。查询、复制不动产登记资料需依照本办法的规定进行，旨在保护不动产权利人、利害关系人的隐私和利益，同时也确保了不动产登记资料的安全和准确性。