转移登记的法律规定

1、《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

理解与适用

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。除法律另有规定外，不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果,法律不承认其物权已经发生变动，也不予以保护。

“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容:(1)本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。(2)本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形:第一，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力;第二，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力;第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人”。这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。在宅基地使用权一章，对宅基地使用权的变动，也并未规定必须登记，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。地役权一章规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人”。

2、《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”

注解

不动产一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有《担保法》对不动产的含义进行了界定。其第92条规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物”。另外，1988年公布的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》表述为“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。

《不动产登记暂行条例》第六条“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”

注解

国务院国土资源主管部门是不动产登记的主管机构。本条确认了国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，这是《条例》对国务院机构改革成果的确认，是对《关于整合不动产登记职责的通知》的具体贯彻。土地是最重要、最基础的不动产，房屋等不动产依附于土地，不能脱离土地而独立存在。以土地为主进行登记，可以包容其他的不动产的登记，而以房屋等为主进行登记，则无法包容无建筑物的土地的登记，如城市空地、道路、公园等。另外，附着于土地的房屋、林木等经常因灭失、砍伐等原因发生变动，仅有土地是相对永恒不变的，以土地为主统一不动产登记有利于保持登记的持续性和长久性。因此，由国土资源管理部门负责全国不动产统一登记工作是合理的。

《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”

注解

所谓属地登记原则就是不动产登记应当由不动产所在地的登记机构办理，即《物权法》第10条所规定的“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。属地登记是不动产登记的基本原则，是由不动产的不能移动的本质属性所决定的。不论土地，还是房屋以及其他不动产都应该实行属地登记原则。因此本条明确规定“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”。

不动产登记应当遵循属地登记原则，但也会存在一些例外情况。按照中编办《关于整合不动产登记职责的通知》的要求，“国土资源部会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证;会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等”。同时，按照《土地管理法》的规定，“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”。为此，本条第3款规定:“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定”。

3、我国实行不动产统一登记制度，按照登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”原则，将分散在多个部门的不动产登记职责整合，目前我国已全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。