核实当事人身份的法律规定

1、《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书”。

注解

本条明确了我国不动产登记在登记材料的提交上实行自我举证制度，是汇集原《物权法》《土地登记办法》《房屋登记办法》等对申请材料虚假责任的规定作出的，是对《条例》颁布前的做法的沿袭，有利于保持登记工作的延续性。

申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书。申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字;申请人为法人或其他组织的，申请人应当在不动产登记申请书上盖章。自然人委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字;法人或其他组织委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。

共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。

申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向不动产登记机构提供有效的联系方式。申请人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知不动产登记机构。

2、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致”。

理解与适用

在理解本条规定时,应把握以下要点:

第一,为了落实不动产登记的法律效力,并切实保障不动产物权交易安全,我国登记审查的对象范围包括物权变动的原因事实,只有这样,才能在根本上保证登记结果的正当性。不过,出于提高不动产登记效率的考虑,同时也顾及登记机构自身的权限,尽管审查的对象涉及不动产物权变动的原因事实,但登记机构在审查时,重点在查验其涉及的主体、标的物、权利与登记申请书、登记簿、权属证书或登记证明等材料是否一致,并不当然涉及其有效性,如无须查明引致不动产物权变动的合同是否真实意思表示。

第二,我国登记审查主要采用书面审查的方式。所谓书面审查,是指不动产登记机构对申请材料进行查验,并据此作出决定的审查机制。书面审查是占主导地位的审查机制,这无须申请人再行积极配合,可避免申请人花费额外的时间和精力,体现了登记便民的原则。

在进行书面审查时,登记机构要遵循以下规范:

其一,查验申请材料的真实性和适格性。申请材料中诸多证明材料起着建构交易事实和场景的作用,是申请事项应否登记的重要支撑,它们必须货真价实。要解决这个问题,应尽快实现登记信息的互通互享机制,主要表现为《条例》第24条第1款“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享”和第 25条“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”,这样就能有效防止申请人在身份证明材料、税收缴纳证明材料、主管部门的批准等证明材料上作假。此外,不动产登记机构还要注意查验申请材料的适格性,这主要针对需由一定资质的专业机构出具的材料,如房屋测绘报告,在审查时应注意甄别出具相关材料的专业机构是否有相应资质。

其二,在查验申请人的资格和能力的基础上,查验申请人与申请事项的关联性和适格性。这主要表现为:(1)查验申请人有无民事权利能力,申请必须是有民事权利能力的民事主体,死者等没有民事权利能力者不能成为申请人。(2)查验申请人有无完全民事行为能力,没有完全民事行为能力的,同时查验监护人的资格;委托申请的,同时查验授权委托的正当性。(3)查验申请人与申请事项的关联性,如其是否原因行为的当事人、是否登记簿或权属证书记载的权利人。(4)查验申请人与申请事项的适格性,申请人对于其申请的事项是否具备申请登记的资格。

其三,查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况的一致性。在查验时,不动产登记机构应注意对比用以表征不动产上述自然状况的材料,如登记簿或地籍图,与申请书表明的不动产自然状况是否吻合。

其四,查验有关证明材料、文件与申请登记的内容的一致性。在查验时，不动产登记机构应注意对比用以表征不动产权利或其他事项的材料,如登记簿、权属证书、登记证明、原因事实证明材料,与申请书描述的内容是否吻合。

其五,查验申请的合法性,即申请是否违反法律、行政法规规定。在查验时，不动产登记机构应注意查询与申请事项有关的法律、行政法规的规定,比如,根据《条例》第5条,居住权不属于有登记能力的权利,设立居住权的登记申请也就不是合法申请。

需要注意的是,法律、行政法规的制定和修改有严格程序,为了保持稳定性和可预期性,它们主要针对调整领域的通常情况加以规范,由此导致可操作性不强,往往需要通过部门规章等下位规范性文件来解释和细化。这些下位规范沿着法律、行政法规所设定的方向,通过更细致的调整和更具体的规定,来落实法律、行政法规的目的和内容,它们相互勾连为有机的法律体系。在这种体系中,就同一规范目的和同一调整事项而言,法律、行政法规和其他规范之间具有普遍和特别、一般和具体的紧密一体关系。可以说,要想全面准确理解法律、行政法规,离开了与其相关的其他规范,恐怕难以达到目的。故而,一旦申请事项未被法律或行政法规禁止或限制,但与部门规章等下位规范文件相悖,只要这些规范落在法律、行政法规的文义或目的范围,申请仍应视为违法。

第三,在必要时以其他机制为辅助。书面审查虽然有快捷高效之利,但不动产登记机构毕竟限于书面材料,会陷入信息不完全的困局,为了消除这个弊端,登记机构还能采用其他辅助性审查机制。

比如,询问申请人(《物权法》第12条第1款第2项)。不动产登记机构在审查申请材料时,为了作出准确判断,有权就有需进一步明确的有关事项,对申请人进行询问。在询问时,登记机构应制作询问记录，经申请人签字确认后,作为申请材料由登记机构妥善保管。

又如,调查申请人、利害关系人或有关单位。与询问机制相比,调查机制有以下特点:(1)在对象上除了申请人,还包括利害关系人、有关单位。(2)在适用上,主要针对可能存在权属争议,或可能涉及他人利害关系的申请,而询问不限于此,只要不动产登记机构认为申请存在应进一步明确的地方,均可询问申请人。(3)在手段上,登记机构在调查时，除了口头询问和书面记录之外,还可要求被调查人提供相应证据或信息。在调查时,登记机构应制作调查记录,经被调查人签字确认后,作为登记材料由登记机构妥善保管;对于被调查人提供的证据或信息，登记机构无法提取原件的，可采用拍照、复制等方式予以记录。