山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展
若干问题的决定
晋政发［２００２］６号
吕梁地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅局：
住宅与房地产业与人民群众的生产和生活密切相关，对经济发展具有投资与消费双向拉动作用。改革开放以来，我省住宅与房地产业有了长足的发展。但是，还存在总量偏少，规模偏小，发展速度不快、水平不高等突出问题。为了加快我省住宅与房地产业发展，不断满足人民群众日益增长的住房需求，拉动全省经济快速增长，特作如下决定：
一、充分发挥城市规划的先导作用
（一）设市城市要在城市总体规划指导下，尽快组织编制居住区规划，按年度对住宅建设和房地产开发作出规划安排。加快控制性详细规划编制进度，未编制控制性详细规划的地段，不得进行住宅建设与房地产开发。禁止占用城市规划确定的绿化用地、体育用地、中小学教育用地等公共用地开发建设商品房和集资建房。
（二）住宅小区建设要以规划为龙头，以完善功能、改善环境为重点，坚持节地、节水、节能的原则。住宅小区绿地率不得低于３０％，建筑容积率应控制在国家规定的标准之内。城市旧区改建要实行街区整体改造，严格控制城市中心区小规模开发，禁止零星分散建设。建立住宅小区规划设计方案论证审批制度。开发建设一批功能全、品位高、环境美、秩序好的现代化住宅小区。
二、强化土地一级市场调控
（三）各级政府要建立和完善土地储备制度。除经济适用住房建设用地外，一律不得以行政划拨方式供应住宅建设用地。机关、全额事业单位不得新购土地建设职工住宅，搞变相实物分配，有关部门不再审批和下达住宅建设计划。规范土地交易行为，出让经营性房地产开发建设用地必须采取拍卖、招标方式，严禁暗箱操作。国有土地出让收益主要用于城市基础设施建设和土地开发。
（四）加强土地价格调控。定期公布基准地价，合理引导地价水平。禁止炒买炒卖建设用地，降低住宅建设成本。
三、改善住宅建设与房地产开发投资环境
（五）减少行政审批事项，简化审批程序。取消商品房项目（外商投资高档房地产项目除外）可研报告和初步设计审批环节，房地产开发企业投资的项目由企业自主决策，经济适用房项目只审批项目建议书。合并建筑工程设计方案和管线综合设计审查程序，不得单独发放建筑工程管线规划许可证。国家和省明令取消的行政审批事项一律不得再行审批。根据《地震安全性评价与管理条例》的规定，对一般住宅建设项目不进行建筑工程场地地震安全性评价。
（六）清理收费项目。取消煤气集资费，供热集资费（增容费）和电信、供电、煤气、破路、回迁安置、直管公房拆迁保证金及危房改造基金。取消使用新型墙体材料保证金。国家和省明令取消的收费项目一律不得再行收取。
（七）打破部门和行业垄断。有关部门不得指定项目可研编制、工程标底编制、房地产价格评估单位和招标代理机构。电信、供电、煤气、消防等垄断行业不得指定厂商、产品，垄断专业市场。各地设立的有形建筑市场、房地产交易中心、投资审批大厅等不得代垄断企业收取费用。
（八）拓展住宅建设与房地产开发投融资渠道，扩大住房消费信贷业务。支持和鼓励国内资本和国外资本、民营企业和国有企业参与住宅建设与房地产开发。支持和鼓励有实力的房地产开发企业通过发行股票从资本市场直接融资。完善住房信用体系，加快建立企业、中介机构和个人的住房信用档案。发展住房置业担保业务，加大个人住房抵押贷款力度，推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。
（九）加快住房分配货币化进程，提高城镇居民购房能力。要千方百计筹措住房补贴资金，在３－５年内将城镇无房户和住房面积不达标户的住房补贴发放到位。加大住房公积金个人住房贷款发放力度，住房公积金个人住房贷款发放比例不得低于上年住房公积金归集余额的６０％。
四、大力推进以经济适用住房为重点的住宅建设
（十）改善住房投资和消费环境，推动住宅与房地产业快速发展。“十五”期间，全省城镇每年竣工住宅建筑面积达到１０００万平方米，到“十五”期末，全省城镇人均住房建筑面积达到２５平方米。房地产开发投资增幅高于同期固定资产投资增幅５－１０个百分点，拉动ＧＤＰ增长１个百分点以上。
（十一）以中低收入家庭为供应对象，积极推进经济适用住房建设。经济适用住房建设标准以二、三室的中小户型为主，严格控制大户型。
（十二）严格控制经济适用住房销售价格。进一步落实国家关于经济适用住房建设用地行政划拨和税收减免优惠政策。加强住房成本监控，禁止乱摊和虚置成本。坚持保本微利原则，实行销售价格审批制度。价格主管部门要定期发布经济适用住房指导价格。
（十三）规范和发展物业管理业。逐步扩大物业管理覆盖面，推进物业管理项目招标投标制度，规范物业管理收费，提高物业管理服务质量和水平。建立和完善物业共用部位、共用设施设备维修基金制度，保障物业的正常使用和养护。
（十四）各级政府要建立和完善以最低收入家庭为供应对象的廉租住房制度。通过财政支出、住房公积金增值收益、直管公房售房款和社会捐助等渠道，筹措廉租住房建设资金，采取实物配租、房租补贴等形式，积极推进廉租住房建设。
五、进一步搞活住房二级市场
（十五）鼓励已购公房和经济适用住房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。拥有全部产权的已购公房和经济适用住房上市交易，按规定缴纳税费和土地出让金后，所得归职工个人所有。拥有部分产权的已购公房可以直接上市交易，其收入按规定缴纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。已购公房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价１％的土地出让金，土地使用期调整为７０年。已购公房和经济适用住房住满５年且是唯一自用住房上市交易免征所得税。
（十六）加快已购公房和经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证办理进度。产权产籍管理部门应当自受理办证申请之日起３０日内办结。未按规定办理已购公房和经济适用住房权属征的，限２００２年底之前办理完毕。
（十七）鼓励住房消费。个人按市场价格购买自用普通住宅的，契税税率由４％降为３％，并减半征收。
（十八）鼓励居民进行住房投资，实现资产保值增值。已经按房改政策购买公有住房的城镇职工家庭，年收入低于４万元的，在不享受住房补贴和房改优惠政策的前提下，仍可购买经济适用住房。
（十九）鼓励城镇居民出租闲置住房。对个人按政府定价和市场价出租住房，严格按财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税［２０００］１２５号）规定减征营业税、房产税和个人所得税。
（二十）引导和鼓励城乡居民到居住地以外的城镇购房置业，凡异地购买城镇成套住宅的，城镇居民可将户口迁人购房城镇，农村居民可转为城镇户口。取消外销商品房的审批限制，鼓励商品房外销。
六、整顿和规范房地产市场秩序
（二十一）加强房地产法制建设。尽快建立房地产开发、房地产交易和物业管理等法规体系。认真查处违反基本建设程序，不执行国家强制性标准，以及房地产销售中的虚假广告、合同欺诈、“面积缩水”等违法违规行为。建立住宅建设与房地产开发项目审批及收费投诉举报和责任追究制度。加强对房地产企业的市场准人和清出管理。
（二十二）严厉打击非法联合建房，禁止在国有划拨土地上一方出资、一方出地，开发销售商品房，规避监管、偷漏税费的非法行为。逐步解决“城中村”问题，禁止城市规划区内农村以建村民住宅的名义，在集体土地上开发销售商品房。（二十三）创新房地产企业制度。到２００３年底前，各级政府及其部门设立的房地产企业都要脱钩改制，实行政企分开。属于事业单位性质的房地产开发公司要一律改为企业，实行事企分开。大力发展民营房地产企业。鼓励房地产企业实行重组、联合，建立现代企业制度，激活经营机制，壮大企业规模，提高竞争能力。
七、加强对住宅与房地产业工作的领导
（二十四）各级政府都要从落实“三个代表”重要思想和扩大内需、刺激消费、拉动经济增长，改善城镇居民居住条件的高度，进一步解放思想，切实加强对住宅与房地产业工作的领导，将住宅与房地产业纳入国民经济与社会发展计划和年度工作计划，将住宅与房地产业培育成为新的消费热点和重要支柱产业。地级市要本着调整、精干的原则设立专门的住宅与房地产管理机构，为住宅与房地产业发展提供组织保障。
（二十五）各级建设（房地产、城市规划）、计划、国土资源等有关部门要进一步转变职能，改进作风，加强协调配合，强化服务意识，提高办事效率，为住宅与房地产业创造宽松的发展环境。
（二十六）建立房地产市场需求分析与预测信息系统，加强房地产统计制度建设，引导市场，服务政府、企业和消费者。
（二十七）各市地要根据本决定精神制定实施意见，并报省人民政府备案。此前省及市地出台的有关政策规定与本决定相抵触的即行废止。
山西省人民政府
二○○二年四月二十二日
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