晋城市人民政府《关于加快住宅与房地产业发展的实施意见》（晋政发【2002】45号）

来源：晋城市不动产登记交易中心|发布时间：2017-07-05

晋城市人民政府关于加快住宅与房地产业发展的实施意见

（晋市政发[2002]45号）

各县（市、区）人民政府、市直及驻市各有关单位：
　　为贯彻省政府《关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发（2002）6号，以下简称《决定》）精神，加快我市住宅与房地产业发展，结合我市实际情况，制定本实施意见：
　　一、认真贯彻落实省政府《决定》各级政府要加强对住宅与房地产业工作的领导不口宣传，特别是建设、规划、计划、国土等部门要依据各自职能，改进作风，加强协调配合，强化服务意识，提高办事效率，为我市住宅与房地产业发展创造良好的社会环境。。
　　二、充分发挥城市规划的先导作用
　　我市及各县（市）城市规划行政主管部门要在总体规划指导下，认真搞好住宅与房地产业发展的布局规划、住宅供应体系规划年内完成城市的居住区规划、居住小区控制性详细规划和旧城改造中的住宅规划。未编制控制性详细规划的地段，不得进行住宅建设和房地产开发。居住小区的控制性详细规划都要经过居住小区规划评审委员会评审通过，通过多方案比较，公开选择最优居住小区规划设计方案。建立居住小区规划设计方案论证审批制度。在规划管理中要认真执行“一书两证”制度。实施过程中必须严格按照下述要求执行：
　　1.住宅建设和房地产开发，不得占用绿化用地、体育用地、中小学教育用地等公共用地。
　　2.小区的绿地率不得低于30％；建筑容积率控制在国标之内。
　　3.城市旧城改造要实行街区整体改造，严格控制中心区的小规模开发，禁止零星分散的住宅建设。
　　4.小区要功能完善、环境优美，节地、节水、节能。
　　三、强化土地一级市场调控
　　我市的住宅建设和房地产开发的土地供应，要根据城市规划和市场需求，确定土地供应总量、供应结构、供应方式和供应区位。并以一定方式向社会公开发布。定期公布基准地价，合理引导地价水平。拍卖中要控制地价，降低住宅成本。城市的住宅建设和房地产开发的土地供应主要分为四种形式：商品房、经济适用房（包括集资、合作建房）、廉租住房和农村居民住宅。
　　1.商品房的土地供应，可以由政府对已有控制性详细规划的居住用地事先统一征用，建立房地产开发的土地储备制度。根据地块、年限、供应对象和控制性详细规划的要求条件以招标拍卖的方式向开发商供应，这类用地是出让土地。国有土地出让收益主要用于城市基础设施建设和土地开发。通过拍卖出让的土地不得给开发商留有遗留问题。商品房开发的土地严禁向非开发商供应，严禁炒买炒卖，严禁化整为零拍卖。
　　2.统一开发的经济适用住房，是政府住宅供应体系规划作出的对中低收入家庭供应具有政策补贴的住宅；廉租住房是对最低收入家庭供应租房的住宅；这类供地以划拨供应。
　　3.集资合作建房不得在新购土地上建设。行政和全额事业单位取消集资建房的建设。在符合城市规划的前提下，工矿区、企业、非全额的事业单位可以利用单位自用土地进行集资和合作建房。由建设行政主管部门审批，计委下达计划后，办理建设和土地手续，这类用地是划拨土地。
　　4.规划区内农民自建住宅的集体土地供应，要严格控制。这类土地上的住房不得向社会出售。
　　四、改善住宅建设与房地产开发投资环境
　　1.减少行政审批，简化审批程序。
　　商品房（外商投资高档房地产项目除外）开发建设的程序可简化为：由规划部门拿出控制性详细规划的居住小区，经规划评审委员会评审通过后，计划部门下达计划，向开发商公开拍卖土地，取得土地后就具有了一次性完整手续，规划等费用可在拍卖中收取。
　　统一开发的经济适用住房建设的程序简化为：首先由规划部门拿出控制性详细规划，经规划评审委员会评审通过，计划和建设行政主管部门审批项目建议书后，由计划部门下达计划，建设部门通过招标择优选择开发企业进行开发。土地以划拨供应，享受国家经济适用住房建设优惠政策。
　　集资合作建房程序：在符合城市规划的前提下，工矿区、企业、非全额的事业单位可以利用单位自用土地进行集资不口合作建房。要求首先由建设行政主管部门审批，然后由计委下达计划执行。廉租住房审批：统一建设的廉租住房要由计划和建设主管部门下达计划，根据规划要求划拨土地，然后由建设部门监督建设。
　　规划区内的村民自住建房要严格控制，确实需要修建的，通过村民委员会审查后，经规划部门批准后方可建设。
　　对一般住宅建设项目不进行建筑工程场地地震安全性评价；合并建筑工程设计方案和管线综合设计审查程序，不得单独发放建筑工程管线规划许可证。国家和省明令取消的行政审批事项一律不得再行审批。
　　2.清理收费项目
　　取消煤气集资费、供热集资费（增容费）和电信、供电、煤气、破路、回迁安置、直管公房拆迁保证金及危房改造基金。取消使用轻型墙体材料保证金。取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。国家和省明令取消的收费项目一律不得再行收取。具体由物价部门负责落实。
　　按照国家规定做好城市基础设施配套费征收工作。城市基础设施配套费作为城市基础设施建设专项基金，主要用于市政公用设施建设。由建设部门负责征收和管理。
　　3.打破部门和行业垄断。
　　有关部门不得指定项目可研编制、工程标底编制、房地产价格评估单位和招标代理单位。电信、供电、煤气、消防不得指定厂商、产品，有形建筑市场、房地产交易中心、投资审批大厅不得代企业收取费用。
　　4.拓展住宅建设与房地产开发投融资渠道。拓展住宅建设与房地产开发投融资渠道，扩大住房消费信贷业务。支持和鼓励国内资本和国外资本、民营企业不口国有企业参与住宅建设与房地产开发。支持和鼓励有实力的房地产开发企业通过发行股票从资本市场直接融资。完善住房信用体系，加快建立企业、中介机构和个人的住房信用档案。发展住房置业担保业务，加大个人住房抵押贷款力度，推行多种还款方式。满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。
　　今年要完成公积金机构的调整工作，健全和完善住房公积金监督体制，强化公积金归集，加大个人贷款力度，使公积金个人贷款原则上不低于上年末归集余额的60％，真正发挥住房公积金统筹互助的作用。
　　加大住房货币化进程和住房公积金个人住房贷款发放力度，今年后半年我市落实无房职工、住房面积不达标职工和新职工的住房货币化政策至少不低于30％的比例。要千方百计筹措资金，在3-5年内将城镇无房户和住房面积不达标户的住房补贴发放到位。住房公积金覆盖率要提高到70％，重点要解决县（市）的集问题。
　　五、大力推进以经济适用住房为重点的住宅建设
　　改善住房投资和消费环境，推动住宅与房地产业快速发展。以后每年修建住宅面积要达到50万平方米，到“十五”期末，全市城镇人均住房建筑面积达到30平方米。房地产开发投资增幅高于同期固定资产投资增幅6——10个百分点，拉动GDP增长1个百分点以上。
　　积极推进经济适用住房建设。经济适用住房是以中低收入家庭为供应对象的，是由政府控制审批供给的住房，目的是解决中低收入家庭的住房问题。要选择信誉好的房地产开发公司开发。经济适用住房建设标准以二、三室的中小户型为主，严格控制大产型，最大面积不得超过120平方米。进一步落实国家关于经济适用房建设用地行政划拨和税收减免优惠政策。
　　严格控制经济适用房销售价格，要依据《山西省经济适用住房价格管理暂行办法》的规定，加强住房成本监控，禁止乱摊和虚置成本，坚持保本微利原则，实行销售价格审批制度，定期发布经济适用住房指导价格。
　　建立和完善廉租住房制度。廉租住房是以最低收入家庭为供应对象的住房。今年我市要启动廉租住房建设，以市房地产管理处管理的直管公房为基础进行改造，通过财政支出、住房公积金增值收益、直管公房售房款和社会捐助等渠道筹措资金建设。也可以采取实物配租（即政府收购旧房不口保留旧公房，以政策性租金出租给最低收入家庭）、房租补贴等形式推进廉租住房建设。
　　规范发展物业管理企业。加快我市物业管理企业资质申报审批工作，推行物业管理与房地产开发企业分业经营；明年年底至少有两处住宅小区成立规范化的业主委员会，有一处采取公开招标的方式选择物业管理企业。认真贯彻执行建设部和财政部联合下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步完善住宅共用部位、共用设施设备维修基金制度。新开发商品房不交维修基金的，不办理《商品房预售许可证》和《房屋所有权证》。商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，由建设部门和财政部门按照规定制定具体办法。
　　六、进一步搞活住房二级市场
　　鼓励已购公房和经济适用房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。拥有全部产权的已购公房和经济适用房上市交易，按规定缴纳税费和土地出让金后，所得归职工个人所有。拥有部分产权的已购公房可以直接上市交易，其收入按规定缴纳有关税费和工地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。已购公房和经济适用住房上市统一缴纳成交价的1％的土地出让金，土地使用调整为70年。已购公房和经济适用住房住满5年且是唯一自用住房上市交易免征所得税。今年我市的所有县（市）都要开放住房二级市场，已开放的市场要严格贯彻《决定》中的优惠政策，扩大市场。建立房地产有形市场，将房地产交易和房屋权属发证进入市场内实行‘一窗式’办理，其它房地产管理业务都进入市场。加快已购公房和经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证办理进度。今年要组织人员进行一次房屋产权总登记，以便在2002年底发放完已购公有住房和经济适用住房《房屋所有权证》和《土地使用权证》。权产籍管理部门应当自受理办证申请之日起30日内办结。对我市一些不符合规定的建房（如不按规定出售的安居房、向社会出售的集资建房和农村建设的向社会出售的住宅），按照《城市房地产管理法》、《城市房地产经营条例》等有关法律规定处罚后办理产权手续。
　　为进一步搞活住房二级市场，各相关部门要协调配合，积极落实以下优惠政策：税务部门要落实契税由4％降为3％，并减半征收；城镇居民出租闲置住房按规定减征营业税、房产税和个人所得税。
　　已购买房改房的城镇职工家庭，年收入低于4万元的，在不享受住房补贴和房改优惠政策的前提下，仍可购买经济适用住房。具体由建设行政主管部门审核。
　　异地购买成套住宅的城镇居民可迁入购房城镇，农村居民可转入城镇户口，公安部门凭购置成套住房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》办理转产手续。
　　七、整顿规范房地产市场秩序
　　为了整顿规范房地产市场秩序，我市将组织有关单位对全市开展一次落实七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》的执法大检查，通过检查找出问题、拿出措施，就地解决问题，对不规范的开发企业实行清出制度。
　　严厉打击非法联合建房，禁止在国有划拨土地上一方出资、一方出地，开发销售商品房，规避监管、偷漏税费的非法行为，以净化房地产市场。对非法的联合建房、单位以集资名义开发销售商品房、规划区内的农村以村民建住宅的名义开发销售商品房的问题依据《城市房地产管理法》作出处理。逐步解决我市突出存在的“城中村”问题。一是市规划区内规划要求开发改造的农村和旧城区要严格控制新建、改建和扩建；二是市规划区内的住宅禁止修建二层小楼；三是房屋拆迁要提倡产权置换和货币安置；四是拆迁农民住宅不再进行划地安置；五是对违法（章）建筑要无偿拆除。
　　创新房地产企业制度。各级政府及其部门设立的房地产企业都要脱钩改制，实行政企分开。属于事业单位性质的房地产开发公司要一律改为企业，实行事企分开。今年拿方案，明年全面完成。大力发展民营房地产企业。鼓励房地产企业，实行重组、联合，建立现代企业制度，激活经营机制，壮大企业规模，提高竞争能力。
　　八、加强住宅与房地产业工作的领导
　　为了贯彻省政府《决定》中：“设立专门的住宅与房地产管理机构，为住宅与房地产业发展提供组织保障”我市决定加强“晋城市房地产管理委员会”的功能。委员会下设居住小区规划评审委员会及办事机构，具体协调计划、规划、土地、税收、物价、金融等部门工作。居住小区、区规划评审委员会由市分管领导，计划、建设、土地、规划等部门领导、规划专家以及城市市民代表组成。将市、县（市、区）房改办（住房委员会办公室）统一归口建设行政主管部门。各相关部门要进一步转变职能，改进作风，加强协调配合，强化服务意识，提高办事效率，为住宅和房地产业创造宽松的发展环境。建立房地产市场需求分析和预测信息系统，加强房地产统计制度建设，引导市场，服务政府、企业和消费者。
　　九、此前市及县（市、区）人民政府、市直部门出台的有关政策规定与本意见相抵触的即行废。