预告登记人的权利保护范围 | 年度案例

本期案例：吉林省高级人民法院（2020）吉民再50号【选自中国法院 2022 年度案例-物权纠纷】

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导读

《民法典》第221条规定了未经预告登记权利人同意而处分不动产的，不发生物权效力。那么当他人妨碍预告登记权利人实现、行使物权时（如占有），预告登记权利人能否如一般所有权人一样，提出物权保护之请求？本期案例即围绕此展开。

裁判要旨

预告登记的实质作用在于限制现实登记（或依建造行为等 法定事由可进行初始登记）的权利人行使处分权，预告登记权利人所享有的是阻却、排斥嗣后 所有权变动以及登记簿障碍的权利。预告登记不保障预告登记人物权变动请求权之外的其他请求权的实现。

基本案情

• • 2015年11月12日，曹冠一与泓鹏公司签订商品房买卖合同（预售），购买案涉房屋，并支付了首付款。

• • 2015年12月1日，曹冠一与农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款290万元用以支付剩余购房款，用案涉房屋进行抵押，并于2015年12月1日办理抵押（按揭、在建）备案登记。贷款发放后，曹冠一依照合同约定向泓鹏公司履行了全部付款义务。现曹冠一一直按合同约定偿还贷款。

• • 2016 年9月23日，农商银行与泓鹏公司签订了四份购房协议，购买了包括案涉房屋在内的四户房屋，并交付购房款，农商银行现占有使用该四户房屋，占有使用期间的水费、电费、物业费、 采暖费由农商银行交付。

• • 曹冠一向一审法院起诉，要求农商行腾退案涉房屋，一审法院支持诉讼请求，二审维持原判，再审驳回驳回全部诉讼请求。

法院观点

经笔者归纳，本案再审法院论述要点如下：

曹冠一未办理房屋产权登记，不享有所有权，无权请求返还原物。

曹冠一亦未举证证明其合法占有不动产，无权基于占有保护请求返还财产。

预告登记制度旨在实现一定的物权秩序，具体而言是旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。但是，其并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。曹冠一基于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权，所保障的系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行的权益，但上述民事权益均不具备法律层面上的不动产物权性质。

因此，在曹冠一尚未办理案涉房屋产权登记，不享有案涉房屋物权的情形下，无论农商行与泓鹏公司之间的房屋买卖协议是否合法有效，是否能够实际履行，或农商行对案涉房屋的占有使用行为是否具备合法基础，曹冠一均无权要求临江农商行返还案涉房屋。曹冠一可待取得案涉房屋所有权后，再行使返还原物请求权。

法官实务总结

预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。

预告登记的实质作用在于限制现实登记(或依建造行为等法定事由可进行初始登记)的权利人行使处分权，预告登记权利人所享有的是阻却、排斥嗣后所有权变动以及登记簿障碍的权利。预告登记就是为了确保将来发生的物权变动，其之所以具有排他效力，也是为了确保将来债权能够转化为物权，取得权利人所期待的法律结果。

关于预告登记的请求权的效力，相关规定只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力，以及在特定情况下的顺位效力、破产保护效力和对抗执行效力等。总之，预告登记制度旨在实现一定的物权秩序，具体而言是旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。司法实践中，预告登记所具有的保障将来物权变动的效力，已经得到了普遍的肯定。但是，其并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。

本案中，曹某一基于其与某公司形成的商品房买卖合同关系，所享有的系其对某公司的债权，可依此行使请求交付、配合变更产权登记等债权请求权;其基于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权，保障其期房买卖债权的实现，具体来说，保障系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行，但上述民事权益均不具备法律层面上的不动产物权性质。因此，在曹某一尚不享有案涉房屋物权的情形下，无论某银行与某公司之间的房屋买卖协议是否合法有效，是否能够实际履行，或某银行对案涉房屋的占有使用行为是否具备合法基础，曹某一均无权要求某银行返还案涉房屋。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十条　金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》

第五十二条　当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》

第四条　未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条　预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。

第十五条　具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。