不动产转移登记撤销后，此前办理的抵押登记是否有效

案  例

居民甲与乙是母子关系。甲于2017年4月购买了位于某市××家园6-2-301号房屋（以下简称“案涉房屋”），随后取得了不动产权证书。2017年4月，乙伪造相关材料办理案涉房屋的继承公证手续后将其转移登记至自己名下，并取得了不动产权证书。2017年5月，乙与丙订立借款合同，约定丙出借200万元，还款期限3年，以案涉房屋作抵押。双方签订借款合同及抵押合同后予以公证，并办理了抵押登记手续（以下简称“案涉抵押登记”），丙的同事丁随后向乙转账200万元（因丁为某单位负责人不便于对外放款，以丙的名义订立借款合同并办理抵押登记。乙对此知悉，且另案民事诉讼中亦确认丁为乙的实际债权人）。2018年8月，公证处因乙提供虚假证明材料骗取房屋继承公证书，作出了撤销案涉房屋继承公证书的决定；同年10月，市人民法院根据甲的诉讼请求作出行政判决书，撤销了不动产登记机构办理的案涉房屋继承登记及向乙颁发的不动产权证书。

此后，甲多次要求登记机构撤销案涉抵押登记无果，遂于2019年5月以登记机构基于非法物权变动作出抵押登记、乙不再是合法抵押人、案涉抵押权登记合法基础已丧失，以及抵押权人与债权人不一致等为由，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销案涉房屋抵押登记行为。

登记机构辩称，案涉抵押登记的申请材料齐全，登记机构已履行查验、询问、审核等法定义务，登记程序合法，已尽合理审慎审查职责，登记行为并无不当；案涉抵押登记行为事实清楚、程序合法，适用法律、法规准确，撤销该抵押登记没有事实及法律依据。丙、丁认为，乙的不动产权证书虽然被撤销，但办理抵 押登记时乙拥有完全产权，其在办理抵押前对抵押物的客观真实性已尽到合理审慎注意义务，法院判决撤销案涉房屋不动产权证书是基于乙提供虚假材料骗取继承公证书，且案涉房屋已办理抵押登记，其已善意取得涉案房屋抵押权，请求驳回甲的诉讼请求。

一审法院经审理认为，依照不动产物权登记公示公信原则，登记设定的抵押权人应与债权人保持一致，否则不符合法律规定。本案中，丙作为抵押权人在未按借款合同约定出借钱款情形下取得该抵押权缺乏约定或法定依据；乙名下案涉房屋所有权登记已被人民法院行政判决撤销，原附在该所有权登记上的抵 押权自始不存在。故案涉房屋上设立的抵押权不符合法律规定，案涉抵押登记应予以撤销。随后，一审法院判决，撤销案涉抵押登记。丙、丁不服提起上诉。

疑  惑

该案是民事和行政结合的案例，因当事人提供虚假材料导致转移登记被人民法院撤销，以及抵押权人与债权人不一致等引发抵押登记合法性争议。

其一，关于抵押登记中抵押权人与债权人不一致是否影响其法律效力问题。根据不动产担保法律制度有关规定，抵押权人与债权人通常一致，在债务人无法偿还到期债务时由债权人作为抵押权人就该不动产优先受偿，但当事人基于意思自治将抵押权登记在非债权人名下的，是否具有法律效力？实践中存在不同认识。一种观点认为，抵押权的从属性决定了其存在与消灭均从属于特定债权，如果二者形式上分离则失去了抵押权与其所担保债权的对应关系，容易出现抵押权缺乏债权基础的现象，违背了制度设计初衷，不应认可其分离情形下的法律效力。另一观点认为，认定抵押权与特定债权之间的对应关系，应当从实质上而非仅从形式上予以判断，抵押权设立的目的是担保特定债务履行，因而充分保护债权人的优先受偿权是其基本功能，人民法院应结合抵押权设立是否存在债权基础、抵押权撤销能否损害债权人利益等因素综合认定，并不能仅以形式分离而判定无效。目前，司法实践中基本上采用第二种观点。本案二审法院也持该观点。

其二，关于不动产权证书被撤销后，基于所有权而办理的抵押登记是否仍合法有效的问题。由于抵押权作为从权利而存在，因而在首次登记中作为主权利证明的不动产权证书是必备申请材料之一，其合法性问题必然影响抵押登记行为效力。对于据以办理抵押登记的主权利登记被撤销后抵押登记是否有效的问题，有不同观点。一种观点认为，合法有效的不动产权证书是办理抵押权登记的基础与前提，其依法撤销后，抵押登记的前提条件不复存在，应当一并撤销。第二种观点认为，不动产权证书在未依法撤销前，应当基于信赖利益基础而认定其具有合法性，符 合形式要件并经合理审慎审查后设立的抵押登记行为合法有效。此后，主权利登记被依法撤销的法律效果，并不能当然及于基于其依法设立的抵押权，此时要考虑善意取得等法定情形，在符合善意取得条件的情况下，据此设立的抵押登记并不能随意撤销。这既是基于不动产登记信赖保护利益考虑，也是不动产登记行为所具有的公定力、确定力、拘束力的客观体现。目前，这一观点已是多数人共识。

综上，本案二审法院经审查后认为，抵押权设立目的主要为担保债务的履行，应以主债权债务关系存在为基础，对此应从实质上审查；不动产权证书被撤销的法律效果并不必然导致据此设立的抵押登记被撤销，抵押登记效力认定要充分考虑是否依法作出、是否存在善意取得抵押权情形。本案中，丙虽与乙签订抵押借款协议后登记为案涉房屋抵押权人，但案涉抵押权实质上是为担保丁所享有债权能顺利实现而设立；抵押权人与债权人不一致仅是登记上的形式不一致，而实质上的抵押权人与债权人仍相统一， 因而案涉抵押权的设立具有相应债权债务基础，符合法律规定。撤销乙不动产权证判决的效力并不自然及于涉案房屋后续登记行为，不影响后续登记行为的效力；案涉抵押登记申请要件齐全、程序合法、适用法律准确，登记机构在职责范围内尽到了审慎审查的义务；案涉房屋不动产权证书未依法撤销前作为 抵押登记要件之一对外具有法律效 力，抵 押登记 系基于其公信力的信赖基础而作出，可认定本案抵押权的善意取得。据此，二审法院判决，撤销一审行政判决，驳回甲的诉讼请求。

本案带来的启示是，不动产登记在稳定社会关系、保护交易安全方面发挥了特殊作用，经依法登记的不动产权利对外具有公示公信的效力，应保护其稳定性，即使存在权利瑕疵，在司法机关作出最终判定前，不能通过登记程序予以纠正。判断不动产登记行为能否撤销，需要综合事实基础、基础法律关系、民事法律行为效力等多种因素审慎研判，这已远远超出登记机构的职责和审查能力。